SCPI : qu’est ce que c’est ?

 

Investir dans une SCPI consiste à placer son épargne auprès d’un gérant qui investit par la suite les fonds collectés pour mettre sur pied un parc locatif immobilier . Ainsi les épargnants peuvent investir dans la pierre sans les contraintes habituelles de gestion de la location et se voit reverser une quote-part de loyers.

 

SCPI : quels sont les avantages ?

1. Investissement diversifié dans plusieurs biens immobiliers qui diminue les risques pour votre placement qui sont mutualisés avec une scpi .
2. La garantie d’un investissement plus sûr grâce à l’expertise et l’expérience des professionnels de l’immobilier en terme de choix des biens et des locataires.
3. Accessible et stable, les SCPI bénéficient d’une rentabilité en moyenne de 4 %.

 

SCPI : quels sont les types de SCPI ?

 

Les SCPI sont divisés en deux groupes , les SCPI de rendement (majoritaire) qui investissent dans l’immobilier professionnel et les SCPI fiscales qui constituent un parc locatif uniquement de logements neufs ou anciens rénovés.

 

Les SCPI de rendement concernent :

 

1. les SCPI qui investissent dans les logements bureaux
2. les SCPI qui investissent dans les commerces de proximité et les centres commerciaux
3. les SCPI spécialisées dans l’investissement dans un secteur précis comme le secteur hôtelier ( résidences hôtelières, hôtels)

 

SCPI : quelle stratégie adopter pour investir ?

 

La première astuce consiste à varier vos investissements dans  les différents types de SCPI disponibles : immobilier professionnel, centres commerciaux .

 

Si traditionnellement les SCPI de bureaux sont plus rentables, elles sont souvent plus risqués, leurs rendements peut diminuer si le marché locatif est moins favorable .

 

Les SCPI spécialisées dépendant uniquement d’un secteur précis sont dans une situation similaire, si vous préférez plus de stabilité, optez pour une SCPI de commerces.

 

Il ne faut pas perdre de vue que le capital n’est pas garanti, une hausse des prix de l’immobilier est envisageable comme une baisse des prix .

 

Selon les SCPI , le capital de départ à investir peut varier de centaines à des milliers d’euros.

 

Comment disposer de l’argent placé par la suite ?

 

Il est relativement aisé de disposer de ses fonds après un investissement dans une SCPI de rendement en vendant ses parts, cela prend en moyenne 10 semaines .

 

Pour les SCPI fiscales notamment celles qui investissent dans le logement neuf et bénéficient d’un avantage fiscal , il faut prendre en considération l’obligation de conserver vos parts durant plusieurs années.

 

Foire aux questions.

 

A qui faire appel ?

 

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre banque, de votre compagnie d’assurance, mais il est préférable de se tourner vers des spécialistes comme les conseillers en gestion de patrimoine.

 

Vaut il mieux acheter ses parts de SCPI comptant ou à crédit ?

 

Si vous désirez acheter vos parts de SCPI  comptant, en passant par une plateforme spécialisée, ou directement à la société gestionnaire vous devez prendre en considération que les revenus fonciers que vous allez percevoir feront l’objet d’une taxation marginale : plus de 60 % . De plus ces parts de SCPI sont également soumises à l’impôt sur la fortune immobilière et il n y a pas d’effet de levier possible, l’investissement est restreint à votre apport personnel.  

 

Cette option est particulièrement intéressante si votre tranche d’imposition est faible et ne disposez pas d’un patrimoine immobilier conséquent .

 

Vous pouvez également investir et acquérir des parts de scpi à crédit en finançant en partie ou totalement cet achat avec un prêt, à la condition souvent que vous achetez des parts de la SCPI , filiale de votre banque.

Le plus : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers  qui représentent une forte part des mensualites de credit au début du remboursement .

Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’économie d’impôt sera conséquente . Vous bénéficiez d’une plus grande marge de manoeuvre financière avec l’effet de levier.

Le moins : il ne faut pas négliger le coût global du crédit (intérêts + assurance + garantie), il est parfois impossible de rentrer dans certaines SCPI à crédit  .

Quel coût pour les frais d’entrée dans une SCPI ?

Les frais d’entrée sont importants et leur coût non négligeable, il faudra compter entre 7 % et 12 % de frais d’inscription à la scpi.

Très récemment une SCPI, Altexia Commerces, a proposé pour la première fois à l’occasion de son lancement  avec des droits d’entrée seulement de 3 % , elle est accessible à partir de 2000 euros , pour une promesse de rentabilité entre 5 et 6 % . Son délai de jouissance est de 5 mois, ce qui correspond au délai entre la date de souscription et la date à partir de laquelle votre épargne est rémunérée.

Quels sont les critères à examiner avant de choisir une SCPI ?

• La capitalisation : la capitalisation d’une scpi est un critère  

qui informe sur sa taille. On considère qu’à partir de 500 à 600 millions d’euros , une scpi est dite stable, présentant une garantie de résultat même en cas de difficultés passagères grace a la diversite des actifs , des investisseurs, le risque est mutualisé .

• Le rendement : il faut prendre en compte l’historique des rendements, et pas seulement le rendement annuel dernier , pour anticiper la volatilité ou la régularité future des dividendes et s’assurer de la viabilité de la SCPI.
• Le niveau d’endettement : les SCPI investissent parfois plus que le montant de la collecte dont elles disposent grâce à l’effet de levier du crédit pour augmenter et diversifier leur portefeuille , il faut  donc vérifier le taux d’endettement de la SCPI que vous choisirez.

 

• Le taux d’occupation financier : vous devez avant de vous engager définitivement pour plusieurs années vérifier le taux d’occupation financier (TOF) c’est à dire le rapport entre les loyers réellement facturés et les loyers encaissés si tous les actifs en portefeuille sont loués. On considère qu’une bonne SCPI a un taux d’occupation financier de 90 %, certaines affichent un taux de 100 %